“Many roads lead to wealth, and most of them are dirty." - Peter Rosegger
Les fortunes des milliardaires et autres millionnaires est l’un des sujets préférés des médias, sortant des classements de toutes sortes afin de déterminer leur fortune.
En septembre dernier, un article passé relativement inaperçu dans le Financial Times faisait référence à la fortune de l’homme d’affaire indien Gautam Adani :
The world’s third-richest man has quietly but steadily ascended the ranks of billionaires over the past five years. One good reason is the stock market performance of Gautam Adani’s holding company, which the Indian tycoon controls. It trades near record highs, having gained 3,300 per cent since 2019. Investors should query what backs this success.
Quelle est la valeur d’un actif qui compose la fortune de ces milliardaires ? La question peut paraître banale et la réponse peut sembler simple : le prix que quelqu’un est prêt à payer pour l’acquérir, ici le cours des actions des sociétés d’Adani.
Dans un marché liquide et non manipulé, la valeur de l’actif tend à se rapprocher de cette définition.
Moins le marché est liquide et transparent, plus la valeur est difficile à déterminer et peut s’éloigner du prix payé selon la loi de l’offre et la demande à un instant T. Si vous n’êtes pas convaincu, demandez aux investisseurs de Bernard Madoff ou aux détenteurs de NFT : le fait que quelqu’un était prêt à payer (ou vous faisait croire qu’il était prêt à payer) un certain prix à un certain moment ne change pas la conclusion que leur valeur est de zéro.
S’il reste une belle marge de manœuvre pour voir des millions d’autres fortunes en papier s’envoler parmi les actifs liquides plus (cryptos) ou moins (marchés régulés) manipulés, les actifs moins liquides ont attiré notre attention, notamment dans les fonds immobiliers privé américain (REITs).
Il s’agit de sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers qui génèrent des revenus dans divers secteurs immobiliers. Alors que les REITs publics se traitent sur un marché coté, les REITs privés sont moins liquides mais ne subissent pas la volatilité des marchés boursiers, dont voici les principales différences :
Pour deux fonds privés significatif, on apprenait récemment dans le Financial Times que la limite des retraits avait été atteinte et avait dû être limitée :
KKR has become the latest investment manager to limit withdrawals from a property fund, following rival Blackstone Group in imposing curbs after a surge in redemption requests from clients.
Où sont les potentiels problèmes et quels pourraient être les obstacles pour les investisseurs ?
Une analyse plus détaillée de
au sujet du fonds de USD 69 milliards de Blackstone (nommé de façon originale BREIT) laisse penser que le chemin entre le montant affiché sur le relevé de fin d'année et le compte en banque des investisseurs pourrait réserver quelques surprises.Un marché peu liquide
La limite des retraits est logique et permet au fond de gérer son parc immobilier sans le risque de devoir à tout moment vendre un immeuble pour satisfaire les demandes de retrait.
En période de croissance, les nouveaux fonds entrants étant supérieur aux fonds sortants, les problèmes de liquidité ne se posent pas.
Lorsque les investisseurs veulent ou doivent sortir au même moment, la limite de retrait s’applique.
Valorisation opaque
L’intérêt de cette limite de retrait est double pour Blackstone et ne permet pas uniquement de gérer ses liquidités. En l’absence de transaction récente du portefeuille de ses immeubles, Blackstone peut valoriser lui-même son portefeuille immobilier.
Ne vous inquiétez toutefois pas, ce sont des experts et ils n’ont aucun intérêt à valoriser leurs immeubles à la hausse !
Voici comment la valorisation et la tarification de Blackstone est effectuée :
“Management Fee: 1.25% per annum of NAV, payable monthly
Performance Participation Allocation: 12.5% of the annual Total Return, subject to a 5% annual Hurdle Amount and a High Water Mark, with a Catch-Up
NAV Calculation and Reconciliation: This material contains references to our net asset value (“NAV”) and NAV based calculations, which involve significant professional judgment. Our NAV is generally equal to the fair value of our assets less outstanding liabilities, calculated in accordance with our valuation guidelines. The calculated value of our assets and liabilities may differ from our actual realizable value or future value which would affect the NAV as well as any returns derived from that NAV, and ultimately the value of your investment. As return information is calculated based on NAV, return information presented will be impacted should the assumptions on which NAV was determined prove to be different. NAV is not a measure used under generally accepted accounting principles (“GAAP”) and will likely differ from the GAAP value of our equity reflected in our financial statements.”
En résumé : nous valorisons nous-mêmes nos immeubles qui est un exercice très compliqué et qui pourrait certainement différer du prix de vente de celui-ci. Toutefois, plus la valeur des immeubles que nous évaluons nous-même est élevée, plus nous vous facturerons des frais de gestion.
On s’étonnera donc moyennement de voir la performance du parc immobilier du fonds de Blackstone atteindre 8.4% en 2022 alors qu’en moyenne les REIT publics sont en baisse de 20%.
Blackstone vous explique dans un mémo pourquoi ils sont meilleurs. Attention toutefois de ne pas manquer la page deux en caractère Arial 4.
The returns have been prepared using unaudited data and valuations of the underlying investments in BREIT’s portfolio, which are estimates of fair value and form the basis for BREIT’s NAV. Valuations based upon unaudited reports from the underlying investments may be subject to later adjustments, may not correspond to realized value and may not accurately reflect the price at which assets could be liquidated.
Pour l’instant tout va bien et l’afflux d’argent frais a été garanti par l’Université de Californie qui a investi USD 4 milliards dans le fonds contre une garantie de retour de… 11.25%.
What Could Go Wrong ?
Pendant ce temps, la fortune en papier d’Adani s’effrite quelque peu suite à la suite d’un rapport d’Hindenbrug Research publié ce mercredi :
Today we reveal the findings of our 2-year investigation, presenting evidence that the INR 17.8 trillion (U.S. $218 billion) Indian conglomerate Adani Group has engaged in a brazen stock manipulation and accounting fraud scheme over the course of decades.
Gautam Adani, Founder and Chairman of the Adani Group, has amassed a net worth of roughly $120 billion, adding over $100 billion in the past 3 years largely through stock price appreciation in the group’s 7 key listed companies, which have spiked an average of 819% in that period.
Bien entendu, toutes ces allégations sont fausses selon le groupe Adani.
Jusqu’à ce qu’elles étaient en fait vraies et que les milliardaires en papier fassent la une des journaux pour d’autres raisons que des classements sans intérêt.